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Home equity para limpar o nome: quitar todas as dívidas com garantia do imóvel, prós e riscos
O home equity pode reunir várias dívidas em uma parcela com juros menores e prazo longo, mas coloca o imóvel em risco. Veja prós, contras, a conta a fazer e o passo a passo.
Usar o home equity para quitar dívidas pode limpar o nome de uma só vez: o crédito com garantia de imóvel costuma ter juros menores e prazos mais longos do que cartão, cheque especial e crédito pessoal, e o valor liberado pode pagar vários credores. Em troca, a casa ou o apartamento fica alienado à instituição e, se a inadimplência se prolongar, pode ir a leilão. Só compensa quando o custo total é claramente menor do que o das dívidas e a parcela cabe com folga por muitos anos.
Esta página reúne os prós e os riscos, a conta a fazer e o passo a passo para usar o home equity com o objetivo de sair da negativação.
Prós e contras de usar o imóvel para limpar o nome
| Prós | Contras |
|---|---|
| Juros geralmente menores do que no crédito pessoal e no rotativo | O imóvel pode ser perdido em caso de inadimplência prolongada |
| Prazos longos, que reduzem o valor da parcela | Prazo longo pode tornar o custo total alto |
| Valor suficiente para reunir várias dívidas em uma só | Processo mais demorado, com avaliação e registro em cartório |
| Restrição no CPF tende a pesar menos | Custos de avaliação, cartório, IOF e seguros |
O ponto central é a natureza da dívida: uma dívida de cartão que não é paga leva à negativação; uma dívida com garantia de imóvel que não é paga pode levar à perda da casa.
Quando o home equity para quitar dívidas compensa
Pode valer, desde que algumas condições sejam atendidas:
- o CET do novo empréstimo é claramente menor do que o custo das dívidas que serão quitadas;
- a parcela cabe no orçamento com folga, mesmo considerando imprevistos;
- as dívidas antigas serão de fato quitadas, e não apenas renegociadas parcialmente;
- os hábitos que levaram ao endividamento foram identificados e corrigidos.
Exemplo ilustrativo, com valores hipotéticos: dívidas de cartão e cheque especial somam R$ 60.000, e os credores aceitam R$ 35.000 à vista. Se o home equity de R$ 35.000 custar R$ 55.000 ao fim do contrato, ainda há economia, mas ela só se realiza se todas as parcelas forem pagas por anos.
Antes de colocar o imóvel em jogo, vale tentar a renegociação direta com os credores. Muitas vezes é possível obter descontos significativos sem oferecer garantia. O guia como limpar o nome mostra esse caminho passo a passo.
Passo a passo para quitar as dívidas com home equity
- Levante todas as dívidas consultando o CPF nos birôs e o Registrato do Banco Central.
- Negocie com cada credor o valor de quitação à vista, por escrito e com validade.
- Simule o home equity para o valor necessário, sem pedir "sobra" para consumo.
- Envie os documentos pessoais e do imóvel e aguarde a avaliação e a análise jurídica da matrícula.
- Assine o contrato e acompanhe o registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis; o valor costuma ser liberado após o registro.
- Pague os acordos com boletos emitidos pelos credores ou por plataformas oficiais e guarde os comprovantes.
- Confira a baixa: o credor deve pedir a retirada da negativação em até cinco dias úteis após o pagamento. Veja quanto tempo para limpar o nome após pagar.
Como o processo envolve avaliação e cartório, ele costuma levar mais tempo do que outras modalidades. Confira se as propostas de quitação dos credores continuam válidas até a liberação.
Como funciona para quem está negativado
A garantia reduz o risco da instituição, e por isso a negativação não costuma ser, sozinha, motivo de recusa. Ainda assim, a instituição avalia:
- renda e comprometimento com outras dívidas;
- situação jurídica do imóvel e dos proprietários;
- se o imóvel tem dívidas de IPTU ou condomínio, ou outras restrições na matrícula;
- se há processos judiciais que possam afetar o bem.
Algumas instituições pedem que dívidas negativadas sejam quitadas com parte do próprio valor liberado. Não existe aprovação garantida em nenhum caso.
Como funciona a alienação do imóvel
Nessa operação, o proprietário mantém a posse e o uso do imóvel, mas ele fica alienado fiduciariamente à instituição até o fim do contrato. A alienação é registrada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.
O valor liberado é calculado a partir da avaliação do imóvel e corresponde a uma parte desse valor, conforme a política de cada instituição. O dinheiro pode, em geral, ser usado livremente, inclusive para quitar outras dívidas.
Custos além dos juros
| Custo | Observação |
|---|---|
| Avaliação do imóvel | Pode ser cobrada do cliente, conforme o contrato |
| Registro em cartório | Varia conforme o estado e o valor da operação |
| IOF | Imposto federal sobre operações de crédito, com regras próprias definidas pelo governo |
| Seguros obrigatórios | Costumam incluir seguro por morte e invalidez e seguro de danos ao imóvel |
As alíquotas e regras de impostos e tarifas mudam; confirme sempre as condições vigentes com a instituição e em fontes oficiais. Todos esses valores precisam estar refletidos no Custo Efetivo Total (CET). Custos legítimos são descontados do crédito ou incluídos no contrato. Nenhuma empresa séria cobra valor antecipado por depósito ou Pix para liberar o empréstimo.
Documentos normalmente pedidos
- documento oficial com foto, CPF e certidão de estado civil dos proprietários;
- comprovante de renda e de residência;
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidões negativas do imóvel e dos proprietários, conforme exigido;
- comprovantes de quitação de IPTU e, se for o caso, de condomínio.
Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa, ou se o proprietário é casado, normalmente todos precisam concordar e assinar.
Como comparar propostas
- Simule o mesmo valor e prazo em instituições diferentes.
- Compare o CET anual e o valor total a pagar.
- Verifique o sistema de amortização e como as parcelas evoluem ao longo do tempo.
- Confira o custo dos seguros incluídos.
- Pergunte sobre amortização e quitação antecipadas.
Use o simulador de empréstimo para estimar o peso das parcelas. Se o valor necessário for menor, compare também com refinanciar o carro para limpar o nome e com o consignado para limpar o nome.
Cuidados contra golpes
- Desconfie de qualquer pedido de pagamento antecipado para "avaliação", "taxa de cartório" ou "liberação".
- Nunca entregue a escritura original ou assine procurações a intermediários desconhecidos.
- Confirme no site do Banco Central se a instituição é autorizada.
- Verifique se o contrato será registrado em cartório em nome da instituição financeira, e não de terceiros.
- Desconfie de quem promete limpar o nome sem pagar a dívida; veja o guia sobre o golpe do limpa nome.
Antes de decidir
O home equity pode reorganizar a vida financeira de quem tem dívidas caras e quer limpar o nome, mas o preço de um erro é alto. Decida com calma, leia o contrato inteiro e, se possível, peça a opinião de alguém de confiança ou de um profissional independente antes de assinar.